Egy követelés biztosítására többféle megoldás kínálkozik a jog szerint. Mindenkinek az a célja, hogy a másik féltől várt pénzösszeget, egyéb szolgáltatást megkapja, ezért gyakran alkalmaznak kezesi zálogjogi és opciós biztosítékokat a szerződésben. Az embereket legjobban érintő és legnagyobb összegű tartozást a bankhitelszerződések jelentik. A lakossági szférában ezek tartalmazzák a legtöbbször a biztonsági intézkedéseket, főleg a jelzálogjogot. Érdemes tudni, ismerni a különbségeket a népszerű biztonsági intézkedések között.

Kezesről akkor beszélünk, amikor valaki (a kezes) egy másik személy nem teljesítése esetén vállalja a másik személy tartozásának megfizetését. Ilyenkor a biztosíték a kezes teljesítése az igazi adós helyett. A kezes csak az adóst is megillető kifogásokat hozhatja fel, és az általa megfizetett tartozást az adós ellen érvényesítheti. A kezesség, mint biztosíték napjainkban főleg a kisebb összegű kölcsönszerződéseknél terjedt el.

Opció esetében a felek egy feltételes adásvételi szerződést kötnek egymással egy bizonyos nagyobb értékű dologra. Amennyiben az adós nem teljesít, a hitelező élhet opciós jogával, a  megvásárolt dolog vételárába az adós fennálló tartozását számítja be. Rendkívül gyakori a gépjármű hitelszerződések esetében, hogy a finanszírozó bank az autóra köt opciós szerződést, és az adós nemteljesítése esetében a járművet opciós jogával élve a fennálló tartozásért vagy egy részéért megvásárolja. Az autó így tulajdonába kerül, abból már kielégítést nyerhet, a maradék tartozást pedig továbbra is érvényesítheti az általános szabályok szerint.

Zálogjog esetében arról van szó, hogy egy birtokba vehető dolgon a hitelező kielégítési elsőbbséget élvez. Ez azt jelenti, hogy az adós nem teljesítése esetén az erre vonatkozó eljárás  lefolytatása után a dolgot értékesítheti, és a befolyt vételárából nyerhet kielégítést. A zálogjoggal terhelten is el lehet adni a dolgot, ez azt jelenti, függetlenül a tulajdonos személyétől, a hitelező ezen dologból kielégítést kereshet magának. Azaz akkor is végrehajtás alá vonhatja, ha annak tulajdonosa adásvétel vagy egyéb esemény folytán már nem azonos az alapügylet hitelezőjével. Ha egy bank zálogjogot alapított egy ingatlanon egy hitelszerződés biztosítása miatt, és az ingatlant mindeközben az adós (zálogjoggal terhelten) értékesítette, akkor a hitleszerződés bedőlése miatt az ingatlant végrehajtás alá vonhatja a bank, függetlenül attól hogy a tulajdonos nem az adós. Ilyenkor beszélhetünk arról, hogy a zálogjog elválik a tényleges jogügylettől. Összességében a zálogjog a legrugalmasabb, és ugyanakkor legerősebbbiztosíték egy  szerződésben.

A zálogjogra vonatkozó általános szabályok

Minden zálogjog arra biztosít jogot, hogy amennyiben az előbbiek szerint a kötelezett nem teljesít, a jogosult a zálogtárgyból keressen kielégítést. Ebből következik, hogy a zálogtárgy csak  pénzben meghatározott vagy pénzben is meghatározható követelés biztosítására szolgál. Egy dolgon többfajta és azonos fajtájúból több darab zálogjog is létesíthető, ilyen esetekben a kötelezettek kielégítési sorrendje a bejegyzések időpontjától függ. Példának okáért, ha egy ingatlanon létesített egyik zálogjog egy munkáltatói kölcsön kielégítésére szolgál, a később bejegyzett pedig egy banki hitel biztosítására, a zálogtárgy értékesítése során befolyt összegből először a munkáltatót kell teljesen kielégíteni, mint a korábban bejegyzett zálogjog jogosultját. A maradék illeti a bankot a hitelszerződés alapján. Ha az előbbi két zálogjoggal biztosított követelés mellett egy harmadik személynek is tartozna az adós, akinek viszont nincs zálogjoga, akkor csak az előbbi két jogosult teljes kielégítése után kaphatna a zálogtárgy értékesítése során befolyt  összegből. A zálogjog kiterjed a tőkekövetelésre és a járulékaira is, valamint azokra a bírósági, közjegyzői, végrehajtói költségek érvényesítésére, melyek a zálogjog érvényesítése során  keletkeztek. A zálogjog szorosan kapcsolódik a követeléshez, ha a követelést átruházza (pl. ha egy bank elad egy hitelt, akkor a zálogjog is átszáll az új hitelezőre. Ugyanebből kifolyólag, ha a követelés megszűnik (pl. ha a bankhitelt sikeresen kifizette az adós, akkor maga a zálogjog is megszűnik. Jó tudni, hogy például a későbbiekben tárgyalt ingatlant érintő jelzálogjog létesítése, módosítása, megszüntetése akkor jön érvényesen létre, ha a módosítást az ingatlan-nyilvántartásba is bejegyzik, ami mindig a jogosult kötelezettsége.

Zálogtárgy lehet olyan dolog, ami birtokba vehető és olyan jog vagy követelés, amely  átruházható. Az előbbire jó példa az ingatlan, mint ideális zálogtárgy, ugyanakkor nem birtokba vehető a közút, mert az az állam kizárólagos tulajdona. Utóbbira jó példa az üzleti életben megszokott szabadalmi, és védjegyjogok zálog alá vonása, illetve a pénzkövetelés. Valamilyen dolog egy részén nem lehet zálogjogot alapítani, ez tipikusan az alkatrészekre vonatkozik, nem a tulajdoni hányadokra. Egy épület nyílászárói nem képezhetik a jog tárgyát, de az épület tulajdoni hányada már igen.

A zálogjog létesítése

Lényegében arról van itt szó, hogy milyen formában, milyen módon jöhet létre zálogjog. Erre vonatkozóan a Ptk. az alábbiakat rögzíti:

1. Szerződés:
   A leggyakrabban a felek megállapodásával jön létre a zálogjog. Az alapügyletben a zálogtárgy tulajdonosa valamilyen pénzben meghatározható szolgáltatással tartozik a jogosultnak. A zálogszerződést mindig írásban kell megkötni, jogszabály alapján ennél szigorúbb feltételek is meghatározhatóak.
2. Jogszabály:
   Jogszabály alapján van zálogjoga az ingatlan bérbeadójának a bérlő ingatlanba bevitt dolgain, a fuvarozónak a fuvarozott árura vonatkozólag és még sok egyéb esetben.
3. Bírósági határozat:
   A bíróság határozatával létrehozhat kötelmi viszonyokat és a követelés biztosítására is intézkedést tehet.
4. Hatósági határozat:
   Egyéb hatóság határozatával akkor hozhat létre zálogjogot, ha ezen határozat alapján végrehajtásra kerül a sor az adós ellen és vagyontárgyaitlefoglalják

A zálogtárgyból való kielégítés módja

Amennyiben az adós szolgáltatása esedékessé vált, és azt határidőre önként nem fizette meg, a hitelező kielégítési joga megnyílik. Ekkor alapesetben a hitelező (aki a zálogjog jogosultja is jelen esetben) először bírósági eljárást indít az érvényesítés végett, majd ha a bíróság a határozatában jogerősen megállapítja követelésének jogosságát, végrehajtást kérhet a behajtás végett. A végrehajtásban kielégítési elsőbbséget élvez a többi hitelezővel szemben a zálogtárgy  vonatkozásában, és az előbbiek szerint több zálogjogosult között ugyanazon a zálogtárgyon a bejegyzési időpont alakítja ki a sorrendet. Végrehajtás esetében a dolgokat árveréssel értékesítik. Ez a zálogtárgyra is vonatkozik, amennyiben a zálogtárgy értékesítése után a hitelező nem kapja meg a teljes összeget, a maradékot az általános végrehajtási szabályok szerint követelheti tovább.

Fontos tudni, hogy a végrehajtás végrehajtási jog bejegyzésével indul. Ha nem a zálogjoggal  rendelkező hitelező indítja meg a végrehajtást, a végrehajtási jog bejegyzéséről értesülnie kell, ilyenkor ő is beszállhat a végrehajtásba, azaz a szerződést felmondva a zálogtárgy értékesítésétkövetelheti a végrehajtótól.

A hosszú és költséges bírói szakasz úgy kerülhető ki, ha a zálogszerződést közjegyzői okiratba foglalják, így a teljesítés elmaradása esetén közvetlen végrehajtás rendelhető el. A kielégítési jog megnyílta után arra is lehetőség van, hogy az adós és a hitelező írásban megállapodjon arról, hogy a zálogtárgy tulajdonjogát közvetlenül a hitelező szerzi meg. Így elkerülhető, hogy a végrehajtó árverése során jóval áron alul értékesítsék az ingatlant. Le kell szögezni, hogy a kielégítési jog megnyílta előtt ilyen megállapodást nem lehet kötni, azt a törvény semmisnek nyilvánítja.

Ezen kívül már a kielégítési jog megnyílta előtt lehetőség van arra, hogy a felek közös  érékesítésben állapodjanak meg írásban. A megállapodásba ki kell kötni a legkisebb eladási árat, az eladási ár számítási módját, és azt a határidőt, mely alatt a közös értékesítésnek meg kell történnie.

Arra is van lehetőség, hogy a zálogjogosult önállóan értékesítse a zálogtárgyat, vagy akár harmadik személynek adjon megbízást, amennyiben erről a felek írásban állapodtak meg. A zálogtárgy értékesítése előtt kötelező értesíteni a zálogtárgy tulajdonosát az értékesítés módjáról, helyéről, idejéről.

A zálogtárgy elpusztulása vagy állagának romlása

Ha a zálogtárgy elpusztul, a zálogjog megszűnik. Ilyenkor ellenkező megállapodás hiányában az adós nem köteles új zálogtárgyat adni. Amennyiben a zálogtárgy elpusztulásáért, megrongálódásáért az adós felelős, köteles biztosítékot adni. A zálogjogosult jogainak védelme érdekében az elpusztult zálogtárgy pótlására szolgáló biztosítási összeg vagy kártérítés őt illeti meg. Amennyiben a zálogtárgyat a károsodása elkerülése érdekében értékesíteni kell (pl. gyorsan romló dolog), az ily módon keletkezett bevétel a hitelezőt illeti meg.

Állagromlásról akkor beszélünk, ha a zálogtárgy állapota romlik, értéke csökken, ezért az állagromlás veszélyt jelent a hitelező kielégítésére nézve. Ilyenkor a hitelező vagy a zálogtárgy helyreállítását kérheti, vagy kötelezheti az adóst biztosíték adására. Ha ennek a zálogkötelezett nem tesz eleget, megnyílik a hitelező kielégítési joga.

A zálogjog fajtái

Több különféle zálogot ismerünk, mindegyik más célt szolgál. Az alábbiakban a teljesség igénye nélkül foglalkozunk a tipikus zálogjog fajtákkal:

Kézizálogról beszélünk akkor, amikor az adós a zálogtárgyat átadja a hitelező részére, például a zálogházakban. Ebben a típusú zálogjogban a zálogtárgy átadásra kerül, a hitelező birtokába kerül. Az átadás jelképesen is történhet okmányok átadásával, de gyakoribb a tényleges átadás. Ebből következik, hogy kézizálogjogot csak ingó dolgon lehet szerezni, de arra is van lehetőség, hogy elhasználható dolgot adjanak kézizálogba. Ilyen esetben a hitelező a dolgot elhasználhatja, köteles azonban a zálogjog megszűnésekor ugyanabból a dologból ugyanannyit visszaszolgáltatni. A hatályos szabályozás szerint a kereskedelmi forgalomban akkor is lehet zálogjogot szerezni, ha a zálogtárgyat átadó személy nem volt tulajdonos, feltéve, hogy a hitelező jóhiszemű volt. Le kell szögezni, hogy ez a tulajdonjogot áttörő szabályozás kizárólag kereskedelmi forgalomban él, ha a kereskedő jóhiszemű volt. A hitelező köteles az átvett zálogtárgyat épségben megőrizni, majd visszaadni. Az őrzés során köteles megfelelően kezelni. Viszont a kezelésen kívül nem  használhatja, és nem hasznosíthatja.

A kézizálogjog megszűnik a dolog visszaadásával, de akkor is, ha a hitelező egy éven belül nem szerzi vissza a vagyontárgyat. A visszaszerzés az indítandó bírósági eljárást jelenti, mely hiányában a törvény vélelmezi, hogy a hitelező lemondott jogáról.

Főleg cégek esetében működő konstrukció a vagyont terhelő, ún. lebegő zálogjog, amikor egy személy összes vagyonán, azok tételes felsorolása nélkül zálogjog keletkezik. Így nem kell minden dologra külön megállapodást kötni, a vagyonban szereplő összes birtokba vehető, átruházható dologra kiterjed a zálogjog.

A legelterjedtebb, mindkét fél számára legpraktikusabb a jelzálogjog létesítése. Jelzálogjog állhat fenn ingatlanon, amikor ingatlan-nyilvántartási bejegyzés szükséges, és állhat fenn ingóságokon is, amikor az országos közjegyzői kamara nyilvántartásba vétele és az igazoló okmányokkal rendelkező ingóság esetében az okmánnyal való bejegyzés ( forgalmi engedély ) szükséges. Ebben az esetben a zálogtárgy mindig az adós birtokában marad, az adósnak azonban kötelessége az állagromlást megakadályozni, ha az állagromlás az adósság kielégítését veszélyezteti, a hitelező megfelelő mértékű biztosítékot kérhet az adóstól, ha a biztosításnak az adós nem tesz eleget, a hitelező felmondhatja a szerződést, kielégítést kereshet magának. Például ha egy bank jelzálogjogot alapít egy ingatlanon, és feltéve azt a nem várt esetet, hogy szemmel is tartja az ingatlant, az ingatlan állagromlását észlelve azonnal biztosítékot kérhet, és ennek hiányában a szerződést megszüntetheti.

Szerző: dr. Vizi András

Forrás: das.hu